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Rescisión del contrato privado de construcción en México: marco legal, vía procesal y efectos

Rescisión obra privada

I. Introducción. II. Marco jurídico aplicable. III. ¿Qué es la rescisión del contrato privado de construcción? IV. Modalidades de rescisión: convencional y judicial. V. Vía procesal: ¿civil o mercantil? (Tesis 1a./J. 134/2022 SCJN). VI. Efectos económicos, garantías y cláusulas penales. VII. Diferencias con figuras del derecho anglosajón. VIII. Preguntas frecuentes. IX. Conclusiones y recomendaciones.

I. Introducción

La rescisión del contrato privado de construcción en México es un mecanismo legal para terminar la relación contractual cuando una de las partes incumple obligaciones que le son imputables. A diferencia del contrato de obra pública, donde la rescisión administrativa está regulada en la Ley de Obras Públicas y Servicios Relacionados con las Mismas, en obra privada la rescisión se rige por el clausulado del contrato, el Código Civil aplicable (federal o local) y, cuando corresponde, el Código de Comercio.

Esta guía explica el marco legal vigente al año 2026, las modalidades de rescisión, la vía procesal procedente conforme a la jurisprudencia más reciente de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, los efectos económicos sobre las partes y las diferencias con figuras del derecho anglosajón frecuentemente confundidas. Está dirigida a contratistas, contratantes, abogados y consultores en construcción privada.

II. Marco jurídico aplicable

El contrato privado de construcción en México se rige por tres bloques normativos:

1. Legislación civil federal

El Código Civil Federal regula el contrato de obras a precio alzado en los artículos 2616 al 2645 (Capítulo III, Título Décimo del Libro Cuarto)[1]. La regulación es limitada: no aborda la modalidad de precios unitarios ni el contrato mixto, lo que obliga al operador jurídico a complementarse con el clausulado contractual, los principios generales del derecho y la jurisprudencia. Para una explicación detallada del contrato a precio alzado, consulte nuestra guía sobre el contrato a precio alzado.

2. Legislación civil local

Los códigos civiles de las entidades federativas reproducen el esquema federal con variaciones. El Código Civil para el Distrito Federal —que conserva esa denominación pese a la reforma política CDMX de 2017— regula el contrato a precio alzado en sus artículos 2616 al 2645. Códigos como el del Estado de México, Jalisco, Nuevo León, Sinaloa y demás entidades incluyen disposiciones análogas.

3. Código de Comercio

El artículo 75 fracción VI reputa actos de comercio los realizados por empresas de construcciones directamente relacionados con su objeto social. Este precepto es la base jurisprudencial para definir la vía procesal aplicable cuando el contratista es una sociedad constructora, como se desarrolla en el apartado V.

III. ¿Qué es la rescisión del contrato privado de construcción?

La rescisión del contrato privado de construcción es la terminación de la relación contractual antes de su vencimiento natural, motivada por el incumplimiento de obligaciones imputable a una de las partes. Sus elementos esenciales son tres:

  • Incumplimiento. Debe existir un incumplimiento real, sustancial e imputable a una de las partes. No basta una desviación menor o subsanable.
  • Imputabilidad. El incumplimiento debe ser atribuible a la parte que se acusa, no a caso fortuito, fuerza mayor o hecho de la propia víctima.
  • Acreditación documental. El incumplimiento debe estar respaldado por evidencia: bitácora de obra, notificaciones formales, requerimientos, dictámenes técnicos, reportes de avance y estimaciones.

La rescisión es distinta de figuras afines: la nulidad ataca el contrato desde su origen (por vicios del consentimiento o ilicitud); la terminación anticipada opera sin incumplimiento (por mutuo acuerdo o causal pactada); y la rescisión administrativa (que solo aplica a contratos de obra pública) es facultad unilateral del Estado para terminar un contrato por incumplimiento del contratista. Para una explicación detallada de esta última figura, consulte nuestro artículo sobre rescisión administrativa en obra pública.

IV. Modalidades de rescisión: convencional y judicial

Rescisión convencional (pacto comisorio expreso)

Es la facultad pactada expresamente en el contrato para dar por terminada la relación cuando se actualicen los supuestos de incumplimiento previstos. Tiene su antecedente en la lex commissoria del derecho romano[2]. Permite a la parte cumplidora terminar el contrato sin necesidad de acudir previamente a un tribunal, mediante notificación fehaciente al incumplidor. En la práctica de la construcción privada en México, se incluye casi siempre como derecho del contratante frente al incumplimiento del contratista, y rara vez como derecho del contratista frente al incumplimiento del contratante.

Rescisión judicial (pacto comisorio tácito)

Procede aun sin estipulación expresa, conforme al artículo 1949 del Código Civil Federal, que establece que en las obligaciones recíprocas la facultad de resolver el contrato se entiende implícita ante el incumplimiento de la otra parte. La parte cumplidora puede optar entre exigir el cumplimiento forzoso o la resolución, con resarcimiento de daños y perjuicios en ambos casos. A diferencia de la convencional, esta rescisión debe declararse por la autoridad jurisdiccional —juez del orden común o federal, tribunal arbitral o panel de disputa, según lo pactado—.

Recomendación práctica

Tener pactada la rescisión convencional es siempre preferible a depender de la rescisión judicial: ahorra tiempo, costos y permite a la parte cumplidora actuar con celeridad. Sin embargo, debe ejercerse con cautela: una rescisión convencional mal ejecutada —sin acreditar el incumplimiento o sin notificar adecuadamente— puede ser anulada por los tribunales y exponer a la parte que rescindió a reclamos por daños y perjuicios.

V. Vía procesal: ¿civil o mercantil? (Tesis 1a./J. 134/2022 SCJN)

Una de las primeras decisiones estratégicas al demandar la rescisión es la vía procesal: civil o mercantil. La elección incorrecta lleva a una declaratoria de incompetencia, pérdida de tiempo y costos procesales adicionales.

La Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación zanjó la cuestión al resolver la Contradicción de Criterios 26/2022, dando origen a la Tesis de Jurisprudencia 1a./J. 134/2022 (11a.), cuyo rubro establece:

"CONTRATO DE OBRAS A PRECIO ALZADO PREVISTO EN EL CÓDIGO CIVIL PARA EL ESTADO DE SINALOA. PROCEDE LA VÍA MERCANTIL PARA RESOLVER LAS CONTROVERSIAS DERIVADAS DE SU INCUMPLIMIENTO CUANDO ES CELEBRADO POR UNA EMPRESA DEDICADA A LA CONSTRUCCIÓN Y EL OBJETO DE DICHO CONTRATO ESTÁ RELACIONADO DIRECTAMENTE CON SU OBJETO SOCIAL, PUES SE TRATA DE UN ACTO DE COMERCIO."[3]

Razonamiento de la Sala: el artículo 75 del Código de Comercio no clasifica al contrato de obra a precio alzado como acto de comercio en general. Sin embargo, su fracción VI sí considera comerciales los realizados por empresas de construcciones directamente relacionados con su objeto social. Por tanto, cuando el contratista es una persona moral constructora y la obra encaja en su objeto social, el contrato adquiere naturaleza mercantil, y la vía idónea para resolver las controversias derivadas —incluida la rescisión— es la mercantil, aun cuando para la parte contratante el acto sea de naturaleza civil.

Alcance interpretativo. Aunque la jurisprudencia se pronuncia formalmente sobre el Código Civil del Estado de Sinaloa, su razonamiento es plenamente extensible a otros códigos civiles locales que regulen el contrato de obra a precio alzado en términos análogos, ya que el fundamento operativo es el Código de Comercio, ordenamiento federal aplicable en toda la República.

Test práctico para elegir la vía

Antes de presentar la demanda, verifique tres elementos:

  1. ¿El contratista es persona moral (sociedad mercantil)? Si es persona física, la vía es civil.
  2. ¿Su objeto social incluye la construcción? Revise la escritura constitutiva o el acta de asamblea vigente.
  3. ¿La obra contratada encaja en ese objeto social? Si la obra está fuera del objeto social, la vía civil podría ser la aplicable.

Si los tres elementos se cumplen, la vía procedente es la mercantil. Si alguno falla, la vía civil suele ser la correcta. En casos límite, conviene asesoría especializada antes de presentar la demanda.

VI. Efectos económicos, garantías y cláusulas penales

La rescisión produce un efecto inmediato (terminación de la relación contractual y cese de obligaciones a futuro) y efectos económicos diferidos que requieren un finiquito formal entre las partes.

Cuando la rescisión es imputable al contratista: debe entregar la parte de obra ejecutada, los materiales y equipos pagados, así como la información técnica y administrativa recibida al inicio del contrato. Se elabora un finiquito que registra créditos a favor y en contra de cada parte. Si resulta saldo en contra del contratista y éste se niega a cubrirlo, el contratante hará efectivas las garantías constituidas, generalmente fianzas de cumplimiento y, en su caso, de anticipo o de vicios ocultos. Si el contratista abandonó el sitio, los actos del finiquito se realizan unilateralmente, previa notificación fehaciente al contratista y al fiador. Sobre los estándares probatorios aplicables en este escenario, consulte nuestra guía sobre pruebas en controversias de construcción.

Cuando la rescisión es imputable al contratante (por falta de pago de estimaciones, retraso en entregas de información o de áreas para trabajar, modificaciones unilaterales del proyecto que rompan el equilibrio económico, suspensión injustificada, etc.), el contratista debe acudir a la vía judicial, arbitral o al medio alterno pactado para reclamar la rescisión y los daños. La cuantificación deberá estar plenamente documentada: estimaciones impagadas, intereses moratorios, ajuste de costos, indirectos no recuperados, gastos por desmovilización, lucro cesante y daño económico. Cada partida debe respaldarse con prueba documental, testimonial o pericial. Para una guía sobre los errores más frecuentes en proyectos de construcción que derivan en rescisión, consulte nuestro artículo especializado.

Cláusulas penales. Las penas convencionales pactadas en el contrato preliquidan daños y perjuicios y, bien redactadas, evitan el debate probatorio sobre la cuantía. Conforme al artículo 1843 del Código Civil Federal, la pena convencional no puede exceder en valor ni en cuantía a la obligación principal, y los tribunales han limitado las penas desproporcionadas o leoninas. Conviene pactar penas razonables (típicamente entre 0.5% y 2% diario sobre el monto pendiente, con tope acumulado del 10% al 20%) y diferenciadas según el tipo de incumplimiento (atraso en entregas, defectos de calidad, abandono).

VII. Diferencias con figuras del derecho anglosajón

En contratos de construcción con elementos internacionales o redactados sobre plantillas anglosajonas (FIDIC, NEC, AIA), aparecen figuras que se traducen como "rescisión" pero tienen significado distinto al del derecho civil mexicano:

  • Termination clause: equivalente funcional del pacto comisorio expreso. Permite terminar la relación contractual ante eventos de incumplimiento, por conveniencia (termination for convenience) o por causa de fuerza mayor[4]. Es la figura más frecuente en contratos internacionales.
  • Rescission: en el common law NO equivale a la rescisión civil mexicana. Implica la anulación retroactiva del contrato y la restitución de las partes al estado anterior a su celebración[5]. Procede típicamente por vicios del consentimiento (dolo, error, coacción), no por incumplimiento posterior. Su equivalente funcional en derecho mexicano es la nulidad, no la rescisión.
  • Forfeiture clause: cláusula de caducidad o pérdida de derechos. Implica la renuncia al cobro o reclamo como sanción por conducta o hechos ilegales del contratista[6]. Su equivalente mexicano es la pena convencional con componente sancionador.

Al revisar contratos en inglés, conviene traducir cada figura a su equivalente funcional en derecho mexicano antes de invocarla, para evitar errores estratégicos en la demanda o en la defensa. Para una visión más amplia sobre los tipos de controversias más frecuentes en construcción, consulte nuestro artículo especializado.

VIII. Preguntas frecuentes

¿Cuándo procede la vía mercantil en una rescisión de contrato privado de construcción? Cuando el contratista es persona moral con objeto social vinculado a la construcción y la obra contratada encaja en dicho objeto, conforme a la Tesis 1a./J. 134/2022 de la Primera Sala de la SCJN.

¿Puedo rescindir un contrato privado de construcción sin acudir a un tribunal? Sí, si el contrato contiene un pacto comisorio expreso (cláusula de rescisión convencional). Sin esa cláusula, la rescisión debe declararse por autoridad jurisdiccional conforme al artículo 1949 del Código Civil Federal.

¿Qué diferencia hay entre rescisión privada y rescisión administrativa? La rescisión administrativa es facultad unilateral del Estado en obra pública conforme a la LOPSRM, sujeta a un procedimiento administrativo específico y revisable ante el Tribunal Federal de Justicia Administrativa. La rescisión privada se rige por el contrato, los códigos civiles y, en su caso, el Código de Comercio.

¿Qué probanzas necesito para acreditar la rescisión? Contrato y anexos, bitácora de obra, notificaciones formales, requerimientos de cumplimiento, dictámenes técnicos, reportes de avance, estimaciones y, en su caso, peritajes en construcción.

¿Pueden las partes pactar el arbitraje para resolver la rescisión? Sí. El arbitraje es plenamente válido en contratos privados de construcción y suele ser preferible al litigio judicial por su especialización técnica y celeridad.

IX. Conclusiones y recomendaciones

  1. La rescisión del contrato privado de construcción debe ser el último recurso. Antes de invocarla, conviene agotar mecanismos alternativos: peritaje independiente, opinión de experto, paneles de disputa, mediación y conciliación.
  2. La calidad del expediente documental es el factor determinante del éxito de la rescisión, ya sea para acreditarla o para defenderse de ella.
  3. Si el contratista es una empresa constructora y la obra encaja en su objeto social, la vía procedente para demandar la rescisión es la mercantil, conforme a la Tesis 1a./J. 134/2022 SCJN. Equivocar la vía es un error procesal con costos significativos.
  4. Si una empresa contratista enfrenta una probable rescisión, debe buscar asesoría profesional de inmediato para estudiar la situación legal y técnica de los documentos generados en obra y construir su defensa con base en pruebas plenas debidamente integradas.
  5. Si la contratante es quien desea rescindir, debe practicar una revisión legal exhaustiva del contrato y anexos, así como validar el material probatorio de los incumplimientos, para evitar la anulación de la rescisión y los reclamos económicos derivados.
  6. En contratos con elementos internacionales o plantillas anglosajonas, conviene traducir cada figura (termination, rescission, forfeiture) a su equivalente funcional en derecho mexicano antes de actuar.
  7. En Construbufete contamos con un equipo de abogados e ingenieros especializados en contratación de construcción para acompañarle desde la revisión preventiva del contrato hasta el litigio o medio alterno que corresponda.

[1] Capítulo III "Del contrato de obras a precio alzado", artículos 2616 al 2645 del Código Civil Federal (última reforma publicada en el DOF el 14 de noviembre de 2025).

[2] Figura jurídica con antecedente en la lex commissoria del derecho romano, hoy recogida con variantes en los códigos civiles latinoamericanos y europeos continentales.

[3] Tesis de Jurisprudencia 1a./J. 134/2022 (11a.), Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, aprobada en sesión privada de 23 de noviembre de 2022, derivada de la Contradicción de Criterios 26/2022. Publicada en el Semanario Judicial de la Federación el 2 de diciembre de 2022.

[4] Benarroche, Alex. "Termination Clauses in Construction Contracts". Levelset.

[5] "Rescission in Construction Contracts". Construction Law Made Easy.

[6] Sharma, Jagdish Prasad. "Breach of Construction Contracts". LinkedIn.

Construbufete
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