Contrato a precios unitarios: qué es y cuándo aplica

"Amo la simplicidad externa que cobija una gran complicación interna"

Miguel de Unamuno

¿Qué es un contrato a precios unitarios?

El contrato a precios unitarios es aquel cuyo importe total se cubre al contratista por unidad de concepto terminado y ejecutado conforme al proyecto, especificaciones de construcción y normas de calidad. Cada precio unitario se compone de cinco elementos: costo directo, costo indirecto, financiamiento, utilidad y cargos adicionales.

Cuando mis clientes me preguntan por qué razón soy abogado especializado en derecho de la construcción, les platico que desde adolescente estoy inmerso en el sector y que conocí de primera mano la ejecución de la obra: me dolieron las manos al ejecutar, entre otros, el primer concepto de obra civil de un contrato a precios unitarios: "limpia, trazo y nivelación" de un edificio escolar.

Cuando se trata de ejecutar una construcción pública —y tal vez en menor medida una construcción privada—, los profesionales de la construcción piensan, casi por impulso, en un contrato a precios unitarios. Si nunca ha estado en la industria de la construcción, esas palabras suenan como un bicho raro o como algo codificado, pero para efectos prácticos y entendibles diremos que el precio unitario es, analógicamente, como un sándwich: un conjunto de componentes que al juntarse tienen sentido y pueden usarse. El sándwich más común tiene una tapa de pan, mayonesa, aguacate, jamón, chile y otra tapa de pan; así, el precio unitario, según la Ley de Obras Públicas mexicana, se compone de un costo directo, un costo indirecto, financiamiento, utilidad y cargos adicionales. La suma de varios precios unitarios da como resultado un presupuesto de obra, el cual se integra por los mismos componentes que el precio unitario.

Ilustración 1

De manera general diremos que el costo directo se relaciona con los materiales y la mano de obra; el indirecto, con los gastos de oficina central y de campo; el financiamiento es el aporte de inversión que puede realizar el constructor al proyecto; la utilidad es la ganancia líquida esperada; y los cargos adicionales son las erogaciones que debe realizar el contratista por estar convenidas en otros ordenamientos aplicables a la obra.

Para una mayor comprensión del contenido y alcance de cada componente citado en la ilustración 1, remítase al capítulo sexto "Del análisis, cálculo e integración de los precios unitarios" del Reglamento de la Ley de Obras Públicas y Servicios relacionados con las mismas, vigente, publicado en el Diario Oficial de la Federación el 28 de julio de 2010[1].

CARACTERÍSTICAS DE LOS CONTRATOS A PRECIOS UNITARIOS

Es importante discernir ciertas características en las obligaciones pactadas en este tipo de contratos que lo hacen único. Esto importa porque hemos visto, sobre todo en construcción de obra privada, que usando una plantilla de contrato a precios unitarios le cambian solo el título y le ponen CONTRATO A PRECIO ALZADO y ¡listo!: lo firman las partes pensando que con eso es suficiente para obligar a la contratista a un monto y plazo determinado (sin cambios ni ajustes). Por ello, todos los profesionales involucrados en el sector deben tener el conocimiento básico para determinar las características clave de un contrato de construcción a precios unitarios.

En los contratos a precios unitarios el importe de la remuneración o pago total que debe cubrirse al contratista es por unidad de concepto terminado y ejecutado conforme al proyecto, especificaciones de construcción y normas de calidad. Es decir, existe un catálogo de conceptos, que es un documento que integra la descripción, la unidad de medida, la cantidad y el costo de cada precio unitario que, sumados, nos dan el costo total o presupuesto de la obra. Dicho de otro modo, es como descomponer la obra en pequeñas fracciones, y cada fracción tiene un valor; cuando se construye una fracción o grupo de fracciones, se le pagan al contratista ejecutor; cuando se construya la totalidad de las fracciones, se tendrá la obra completa.

Si un contrato de construcción se pactó a precios unitarios, los componentes del precio unitario no pueden disgregarse con el fin de pagarse por separado, pues estas acciones irían en contra de lo pactado por voluntad de las partes. Disgregar es separar o desunir los elementos que forman el conjunto de componentes del precio unitario. Por lo tanto, no puede cobrarse ni pagarse solo el costo directo o solo los costos indirectos en un contrato de este tipo: se cobra y se paga por concepto de obra terminada, es decir, se cobran y se pagan todos los componentes del o los precios unitarios.

Tampoco es posible que se pretenda cobrar o se pueda pagar solo una parte del concepto de obra que está a precio unitario. Un ejemplo lo encontramos cuando un contratista, en la ejecución de un contrato de construcción de un edificio pactado a precio unitario, tenía como obligación y alcance "el suministro, la colocación, la puesta en operación y las pruebas de funcionamiento del aire acondicionado", pero solo suministró a la obra los compresores, manejadoras, tuberías y todos los elementos necesarios para su instalación, y con ello pretendió cobrar la totalidad del concepto de obra. Esto es una completa violación a lo pactado en el contrato porque falta la colocación, la puesta en operación y las pruebas de funcionamiento del aire acondicionado. Cuando esto sucede, en la práctica se le llama "pre-estimación" o pago anticipado, lo cual es contrario a lo pactado en el contrato y, en el caso de las obras públicas, contrario a la Ley.

Otra característica de los contratos a precios unitarios es que se paga por avances de obra, pactados por las partes en un programa calendarizado de trabajos en el cual la propia contratista señala cuáles conceptos de trabajo y montos de volúmenes pretende ejecutar en un periodo determinado. De tal forma, los trabajos ejecutados se cuantifican en documentos llamados estimaciones, que representan el avance de la ejecución de la obra de forma parcial.

Una característica más de los contratos a precios unitarios es que permiten el aumento o disminución de volúmenes de los conceptos de obra siempre que estén consensuados y aceptados por las partes; también permiten generar nuevos conceptos de trabajo que impactan el costo de la obra y posiblemente el plazo de ejecución, es decir, los famosos "precios extraordinarios".

Existen otras características asociadas al costo y tiempo de entrega de la obra, pero con las señaladas son suficientes para identificar un contrato a precios unitarios.[2]

EXCEPCIONES APLICABLES A LOS COMPONENTES DEL PRECIO UNITARIO.

Como ya se dijo, es regla general que los componentes del precio unitario permanecen inalterables durante todo el ciclo de vida del contrato. Sin embargo, toda regla tiene excepciones y, debido a algunos sucesos específicos, los componentes del precio unitario pueden verse afectados al alza o a la baja, según sea el caso, lo que repercute en el presupuesto de la obra y se resume en pérdidas o ganancias para la empresa.

Una primera excepción la encontramos en el "ajuste de costos" o "indexación", que afecta al componente "costo directo" del precio unitario; esta afectación puede ser positiva o negativa. El ajuste de costos o indexación tiene su base doctrinaria en la "Teoría de la imprevisión", en la cual la voluntad de las partes puede verse afectada por un evento o suceso extraordinario de "alteración significativa de las circunstancias económicas en las que se celebró el contrato, las cuales son difíciles de considerar cuando se firma el contrato"[3]. No es objeto de este documento entrar al estudio de los ajustes de costos, pero en esencia diremos que el resultado del análisis del ajuste de costos se representa en un factor que se aplica a la totalidad de los precios unitarios pendientes de ejecución; el "derecho a solicitar" está expresamente señalado en la Ley de Obras Públicas federal y los detalles del proceso de revisión, ajuste y aplicación están en la misma Ley y su Reglamento.

Otra excepción la observamos en el "ajuste de indirectos y financiamiento", que aplica cuando el monto, el plazo o ambos del contrato a precios unitarios se incrementen o decrementen en más del 25% del valor original del contrato. En esta hipótesis, tratándose de obras públicas, es un deber de las partes contratantes revisar los indirectos y el financiamiento originalmente pactados y determinar la procedencia de ajustarlos a las nuevas condiciones; siempre será necesario solicitar de manera justificada la autorización de la Secretaría Anticorrupción y Buen Gobierno (anteriormente Secretaría de la Función Pública) para realizar el ajuste. Cuando el ajuste sea menor al 25% del valor citado, también existe el deber del "…área responsable de la ejecución de los trabajos junto con el contratista de proceder a la revisión de los indirectos y el financiamiento…"[4]. En este caso, el ajuste debe atender a una revisión minuciosa y exhaustiva, considerando la proporcionalidad entre la propuesta económica original y el ajuste solicitado; debe considerarse, además, que los indirectos y el financiamiento se representan por un porcentaje cuyo resultado es una cantidad, por lo tanto el ajuste deberá ser también calculado y representado en porcentaje. Como ya se dijo, no es materia de este documento entrar al estudio jurídico del proceso y los detalles del ajuste, el cual será materia de otro ensayo.

IMPACTO ECONÓMICO EN EL USO DE UN CONTRATO A PRECIOS UNITARIOS.

Mucho nos han preguntado sobre qué tipo de contrato se debe usar para construir un activo:

• un contrato a precios unitarios;
• un contrato a precio alzado;
• uno mixto.

La respuesta no es tan sencilla. La realidad es que influyen diversos factores para tomar la decisión: el origen de los recursos, el diseño o proyecto ejecutivo, la cantidad de recursos disponibles, las ministraciones, si se trata de obra pública o privada, el tipo de activo a construir, quiénes son los contratantes, quiénes son los contratistas… cada caso es muy particular y, en función de ello, debe decidirse el contrato idóneo. En años recientes, el Gobierno Federal ha optado en diversas obras emblemáticas por el modelo de contrato a precio alzado; sin embargo, ha enfrentado dificultades porque, entre otras cosas, se utiliza un solo modelo de contrato para todos los tipos de obras a ejecutar y, sobre todo, porque se usan proyectos ejecutivos "tipo" que se van adecuando sobre la marcha, es decir, durante la ejecución de la obra. Esto demuestra que, en esos casos, el contrato a precios unitarios era el idóneo, dado que permite ajustar el contrato hasta dejarlo optimizado para concluir la obra en su totalidad.

La debida planeación y asesoría adecuada permitirán a los contratantes de obras públicas o privadas elegir el contrato idóneo para su proyecto de construcción. Esto implicará un impacto económico positivo, ya que las obligaciones derivadas del diseño o proyecto ejecutivo podrán "moldearse" en un contrato a la medida del proyecto y, por ende, las desviaciones y sobrecostos estarán en un rango de control aceptable, además de balanceado en las cargas de obligaciones y derechos para los contratantes, logrando así el objetivo más importante: concluir la construcción del activo y que entre en funcionamiento.

La construcción pública o privada implica una aplicación de grandes sumas de dinero y de recursos materiales y humanos, razón por la cual vale la pena optimizarlos con el uso del contrato más adecuado para su proyecto.

CONSIDERACIONES FINALES.

• Los contratos a precios unitarios tienen características únicas perfectamente bien definidas; deben utilizarse de manera correcta para obtener sus mayores beneficios.
• Los contratos de construcción privada a precios unitarios no están regulados en ningún ordenamiento específico; el Código Civil Federal y algunos estatales regulan de manera genérica los contratos a precio alzado. Por ello, los contratantes de obra privada deben tener una correcta y adecuada asesoría para elegir el tipo de contrato aplicable a su proyecto de construcción.
• Los precios unitarios son generalmente fijos, excepto por las circunstancias señaladas en el cuerpo de este documento.
• Los precios unitarios, vistos como obligación, no se pueden disgregar.
• Nuestro equipo de expertos puede apoyarle en la solución y elaboración de estrategias que le permitan a la empresa llevar a cabo o mejorar sus contratos relacionados con los proyectos de construcción, o bien en darle consultoría para lograr ganancias en el control y seguimiento del contrato.

Actualización: la reforma a la LOPSRM de 2025 y el contrato a precios unitarios.

El 16 de abril de 2025 se publicó en el Diario Oficial de la Federación el decreto que reforma, adiciona y deroga diversas disposiciones de la LOPSRM. La reforma toca decenas de artículos, principalmente los relacionados con planeación, programación, presupuestación y procedimientos de contratación. Sin embargo, los artículos centrales que regulan el contrato a precios unitarios —el art. 45 (modalidades de contratación), los arts. 56 y 57 (ajuste de costos) y el art. 59 (aumento o disminución de volúmenes)— NO fueron reformados. Esto significa:

• La definición y características del contrato a precios unitarios siguen vigentes.
• Los precios unitarios siguen integrándose por costo directo, costo indirecto, financiamiento, utilidad y cargos adicionales.
• El ajuste de costos como excepción (arts. 56 y 57) y el ajuste de indirectos por incremento mayor al 25% del valor del contrato siguen aplicables.
• La prohibición de disgregar los componentes del precio unitario sigue vigente.

Cambios contextuales que sí debe conocer el contratista:

• Secretaría Anticorrupción y Buen Gobierno: nueva autoridad competente para autorizar el ajuste de indirectos cuando el monto o plazo del contrato se modifique más del 25%. Sustituye a la Secretaría de la Función Pública.
• Bitácora Electrónica de Obra Pública (BEOP): obligatoria desde el 17 de abril de 2025. Registra todas las modificaciones, ajustes de costos y aumentos o disminuciones de volúmenes.
• Plataforma Digital de Contrataciones Públicas: sustituye a CompraNet como medio único para los procedimientos de contratación.
• Reglamento de la LOPSRM: el actual (DOF 28 julio 2010) sigue vigente hasta que se publique el nuevo, conforme al régimen transitorio del decreto.

Régimen transitorio: los contratos celebrados antes del 17 de abril de 2025 continúan regulándose, hasta su terminación, por las disposiciones de la LOPSRM y su Reglamento vigentes al momento de su celebración.

Si tiene dudas sobre el uso del contrato a precios unitarios, sus excepciones (ajuste de costos, ajuste de indirectos, precios extraordinarios) o el régimen aplicable a su contrato bajo la reforma 2025, contáctenos.

CBJ S.C.
https://www.despachomata.com
55 91838354
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[1] http://www.diputados.gob.mx/LeyesBiblio/regley/Reg_LOPSRM.pdf recuperado el primero de marzo de 2020.

[2] Vale la pena ver la sentencia dictada en el amparo directo 66/2008 del Tercer Tribunal Colegiado en materia civil del Primer Circuito, del que emanó la tesis aislada "CONTRATO DE OBRA A PRECIO ALZADO Y CONTRATO DE OBRA A PRECIOS UNITARIOS. SUS DIFERENCIAS". Recuperado del sitio web de la Suprema Corte de Justicia de la Nación.

[3] Recuperado del sitio web de Wolters Kluwer "Guías jurídicas" el primero de marzo de 2020.

[4] Artículo 102 del Reglamento de la Ley de Obras Públicas y Servicios relacionados con las mismas (DOF 28 jul 2010).