CRÓNICAS DEL EMPRENDIMIENTO EN LA CONSTRUCCIÓN PRIVADA

LAS + VISTAS

La capacidad humana es increíble, pero los y las emprendedoras son capaces de superarla, para ser uno de ellos se requiere, entre otras cualidades, ser creativo, adaptativo y resiliente. De acuerdo con datos del Foro Económico Mundial, en México el 33 por ciento de los emprendedores tienen entre 25 y 34 años y el 54 por ciento son solteros (Foro Económico Mundial, 2017), en el caso que nos ocupa, vamos a hablar de Axel Medina un profesional del área de la informática que un día puso su mirada en el mar e ideó que podía construir una casa de playa, esta es su historia.

PRIMEROS PASOS

Mientras tomaba vacaciones nació la idea de construir una casa ahí en la playa, había recorrido varias de las hermosas playas de México, pero las de Baja lo enamoraron, hizo una conexión instantánea con este lugar y fue entonces que la idea se transformó en realidad.

La toma decisión nunca es fácil, los sueños son muy bonitos pero la realidad es dura, antes de iniciar se la pasó pensando en todos los problemas que iba a enfrentar, analizando los riesgos y las factibilidades del sitio que había elegido, pero sobre todo revisando si financieramente podía lograr materializar el sueño, luego de muchas noches consultándolo con la almohada decidió que iba a dar un paso al frente y puso manos a la obra, se puso a estudiar mucho y su primer paso lo dio comprando el terreno con sus ahorros de toda la vida y usando el programa “Crediterreno”[1] lanzado por Infonavit como herramienta de financiamiento para los trabajadores, para ello tuvo que cumplir los siguiente requisitos:

• Ser exclusivamente de “Uso Habitacional o mixto que incluya uso habitacional”
• Contar con la Constancia de Alineamiento y Número Oficial del terreno
• Contar con Constancia de uso de suelo
• Estar ubicado en zona urbana, semi urbana o rural
• Contar con los documentos que validen que el terreno tiene los servicios básicos
• Estar fuera de cualquier zona de riesgo
• Estar al corriente en el pago de servicios e impuesto predial
• Tener el título de propiedad individual a nombre del vendedor, libre de gravamen e inscrito en el Registro Público de la Propiedad.
• Si el terreno que deseas adquirir presenta algún tipo de construcción ten presente que ésta no podrá ser mayor al 20% del valor total del avalúo
• En caso de encontrarse dentro de un desarrollo habitacional, deberá contar con acceso pavimentado y guarniciones, es decir, banquetas, camellones y espacios con áreas verdes, de acuerdo con las normas estatales y municipales aplicables al lugar del que se trate.
• Y cumplir con la superficie mínima del terreno que solicite la localidad donde desees adquirir el suelo de acuerdo con las disposiciones en materia de construcción y desarrollo urbano de la localidad de que se trate.
• Los gastos de titulación, si ganas mensualmente hasta $9,630.48, no se cobran.

Para lograr la compra del terreno dedicó mucho tiempo investigando los predios que podían cumplir con todos los requisitos anteriores, ahí descubrió que la paciencia era buena compañera en la toma de decisiones y también entendió que iba a ser necesario contratar profesionales para ayudarlo con las etapas posteriores.

PRE-CONSTRUCCIÓN

A la par de la compra del terreno, decidió dar a su casa un aspecto mediterráneo, el cual le parecía el mas adecuado, para ello se puso a estudiar y revisar mucho sobre construcción de casas de ese estilo, a la par de contactar a varios arquitectos para que realizaran el diseño o proyecto ejecutivo, su experiencia no fue grata, pues aun sin saberlo con certeza y tan solo con el trato y condiciones no muy claras que recibió se percató que se estaban aprovechando de su inexperiencia y juventud, así que continuó la búsqueda hasta que encontró a un Arquitecto con mucha experiencia en el diseño de casas estilo mediterráneo, que le ofreció excelente trato, confianza y condiciones claras. Con él trabajó de la mano hasta terminar un diseño que le gustó, esto le permitió entonces enfocarse en los tramites gubernamentales de permisos y licencias.

Con ayuda de información y tutoriales de internet él mismo se puso a tramitar todos los permisos y licencias  necesarios para iniciar la construcción, esto a la par de buscar el crédito para construir la casa, después de investigar sobre fondos y visitar varias instituciones bancarias se decidió por contratar un crédito para construir vivienda con Scotiabank[2] que pudo adquirir cumpliendo estos requisitos:

• Edad mínima de 25 años.
• Ingreso mínimo comprobable $20,000.00.
• Antigüedad mínima: 2 años entre el empleo actual y el anterior.
• Solicitud de crédito.
• Identificación oficial vigente.
• Comprobante de ingresos.
• Comprobante de domicilio.
• Carta de instrucción irrevocable y carta de autorización del trámite (aplica solo para Apoyo Infonavit).

En este punto, se dio cuenta que los aspectos legales y técnicos del proyecto demandaban una experiencia que él no tenía, entonces se puso a buscar ayuda en internet de empresas de consultoría especializadas en construcción, tuvo reuniones con un par y al final se decantó por Construbufete, nos comentó que había leído varios de los artículos que publicamos y que eso le ayudo mucho a tener idea de lo que iba a enfrentar durante la ejecución de la obra y que no podía dejar al azar el futuro del proyecto, pues si este fracasaba, también ahí se iban sus sueños.

Se tuvieron varias juntas de trabajo analizando la información del proyecto y que todo estuviera completo para poder ejecutar la obra sin interrupciones, fijamos los requerimientos mínimos que debía cumplir la empresa ejecutora para poder asignarle la obra, entre ellos, una debida diligencia para verificar su cumplimiento. Se determinaron, entre otras cosas, los montos de pago y su calendario, los tipos de garantías aceptables, el listado de cumplimiento normativo en materia de seguridad social, REPSE, tiro, manejo y desecho de materiales, entre otros. Se diseñaron los contratos de obra y de supervisión con alcance con alcance colaborativo y preventivo poniendo en el centro, la conclusión de la obra como lo más importante, se privilegió la prevención de problemas atacándolos de raíz mediante la revisión permanente,  detallada, temprana y exhaustiva del proyecto ejecutivo, así como una debida gestión de cambios, mediante procesos claros y bien definidos, porque durante todos estos años hemos aprendido que en todas las ejecuciones de obras siempre hay desviaciones o cambios, imputables a las partes y/o a causas ajenas, se privilegió la calidad de la obra y la resolución temprana de disputas y debido a que el presupuesto estaba ajustado pusimos un tope máximo al valor del contrato, estos aspectos fueron apenas algunas de las diversas estipulaciones que se señalaron, todas derivadas de la experiencia de todos los involucrados para lograr que la obra terminara lo mas cercana al costo y tiempo programados. Un aspecto muy relevante es que Axel sin experiencia previa en la construcción aceptó que el contrato de construcción siempre tiene cambios voluntarios o involuntarios y que la debida gestión de estos cambios era fundamental para mitigar los riesgos y la incertidumbre, pues de no hacerlo se corre el riesgo del fracaso en la construcción de su casa, este precepto él lo hizo suyo y lo aplicaría a menudo durante la ejecución.

CONTRATACIÓN

Se eligió a la empresa constructora, de las varias con las que se tuvo contacto, a aquella que cumplió con todos los criterios que habíamos consensado en la etapa de pre - construcción, esta empresa se ajustó al precio base y aceptó ser parte de nuestro esquema de contrato colaborativo, con gestión de cambios y siempre priorizando la calidad de la obra terminada en el plazo y monto pactados como precio máximo.

El contrato se diseñó a la medida, corto y simple, se centró en establecer definiciones y disposiciones generales, determinación clara de las responsabilidades y roles de cada una de las partes involucradas: el dueño y el contratista, costos, procesos simples y transparentes insertos en las cláusulas, calendario y forma de pago, control y seguimiento, gestión de cambios, plazos, garantías, seguridad social, resolución temprana de conflictos y otras disposiciones obligatorias y colaborativas.

El contratista siempre estuvo de acuerdo en notificar con antelación cualquier discrepancia, deficiencia o error del diseño para que el proyectista lo subsanara y se evitaran retrabajos y sobrecostos, también estuvo de acuerdo en apegarse a las especificaciones y planos que se le entregaron y que en caso de discrepancia entre estos, de forma conjunta se iba a tomar la mejor decisión para concluir la obra en el plazo y monto pactados, esta disposición de la empresa fue crucial para ser la elegida, pero también la flexibilidad del dueño para aceptar que los diseños o proyectos ejecutivos no son perfectos. El contrato se firmó el 31 de diciembre del año X y la obra debía iniciar el 7 de enero del año siguiente para concluir el 17 de julio, esto debido a que el 1 de agosto el activo ya debe estar operando, atendiendo al modelo de negocio. Previo a la firma del contrato, el contratista entregó las garantías las cuales fueron validadas correctamente, todo estaba listo para que Axel diera el banderazo de salida a una realidad que hace no mucho parecía un sueño.

CONSTRUCCIÓN

El dinero estuvo disponible conforme lo planeado y la obra pudo comenzar en la fecha pactada, todo marchaba bien hasta que semanas después empezaron a surgir los problemas, se tuvo la necesidad de hacer adiciones de trabajo a la obra para ajustarla a lo que realmente se quería, tal como nosotros lo anticipamos, Axel pudo vivir en primera fila que las obras son cambiantes a pesar de que todo estaba revisado, entonces él y la contratista tuvieron que enfrentar estos problemas con mente abierta y capacidad de adaptación para darle solución a los cambios que estaban enfrentando, se percató que no es fácil manejar el “ego” negativo de las partes involucradas pues todos quieren tener la razón e imponer su decisión sobre los demás, pero Axel tuvo la sensatez y la asesoría legal especializada para manejar adecuadamente cada desviación que se iba presentando, al final el resultado fue que durante la ejecución de la obra se tuvo alrededor de un 12.5% de desviación al alza de lo presupuestado, debido a lo anterior, la fecha de terminación obra se desfasó 22 días, pero finalmente se pudo concluir con éxito.

REFLEXIONES FINALES

Axel tuvo mucho aprendizaje durante todo este proceso de emprender en la construcción, he aquí algunos puntos relevantes:

• Tener un estudio de mercado y un modelo de negocio antes de lanzarse a construir es necesario, pues te ayuda a tomar mejores decisiones.
• La palabra “concesión” tiene mucho significado para él, pues implica que durante la ejecución ambas partes deben conceder algunas cosas para que la relación funcione.
• Administrar una inversión demanda un conocimiento importante y detallado del desglose del costo de la obra.
• Dedicar mas tiempo a la fase del diseño con el Arquitecto para aprovechar mejor el área construida y evitar adiciones.
• Tener una supervisión proactiva y no testimonial
• Mejorar el porcentaje de desviación

Por nuestra parte agradecemos y nos sentimos honrados por la oportunidad que se nos brindó para ser parte de este proyecto aportando nuestra experiencia y conocimiento en derecho de la construcción para que se lograra la meta, estamos seguros de que vendrán más éxitos y beneficios para Axel que se atrevió a emprender en este fascinante mundo de la construcción.

CONSTRUBUFETE
https://www.despachomata.com
55 91838354
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[1] Obtenido del sitio web del Infonavit en la siguiente dirección electrónica: Quiero comprar terreno | Infonavit

[2] Construye tu Casa: con o sin Terreno | Crédito Hipotecario Scotia

ETIQUETAS #DERECHO #CONSTRUCCIÓN #CONTRATOS #VIVIENDA# INMOBILIARIO #OBRA_PRIVADA

En los contratos a precios unitarios el importe de la remuneración o pago total que debe cubrirse al contratista es por unidad de concepto terminado y ejecutado conforme al proyecto, especificaciones de construcción y normas de calidad. Es decir, existe un catálogo de conceptos, que es un documento que integra la descripción, la unidad de medida, la cantidad y el costo de cada precio unitario que sumados nos dan el costo total o presupuesto de la obra.

La bitácora de obra es el documento técnico legal que vincula a las partes contratantes como medio de intercambio de comunicación durante la vigencia del contrato, en este documento se registran todos los eventos mas importantes de la obra y en consecuencia es un documento probatorio pleno ante cualquier autoridad administrativa o judicial.

Actualmente muchos de los problemas económicos que enfrenta el sector de la construcción se debe principalmente a la falta de pago de estimaciones por parte de las dependencias, organismos y demás entes públicos con los cuales se mantiene un contrato de obra publica,