Emprender en construcción privada: lo que nadie te cuenta
Emprender en la construcción siendo profesional de otra área es uno de los retos más desafiantes que existen: implica aprender un mundo nuevo mientras se invierte el patrimonio propio. Esta es la historia de Axel Medina, un profesional del área de la informática que decidió construir su casa de playa en Baja California, desde la compra del terreno hasta la entrega de la obra, y lo logró.
El punto de partida: de la idea al compromiso
Mientras tomaba vacaciones nació la idea. Axel había recorrido varias de las hermosas playas de México, pero las de Baja lo enamoraron; hizo una conexión instantánea con ese lugar y fue entonces que la idea se transformó en proyecto real.
La toma de decisión nunca es fácil. Los sueños son muy bonitos pero la realidad es dura: antes de iniciar se la pasó pensando en todos los problemas que iba a enfrentar, analizando los riesgos y la factibilidad del sitio elegido y, sobre todo, revisando si financieramente podía materializar el sueño. Luego de muchas noches consultándolo con la almohada, decidió dar un paso al frente.
Para ello se puso a estudiar mucho. Y su primer paso lo dio comprando el terreno con sus ahorros de toda la vida y usando el programa Crediterreno,[1] lanzado por Infonavit como herramienta de financiamiento para los trabajadores.
Requisitos del terreno para Crediterreno (Infonavit 2026)
- Ser exclusivamente de uso habitacional o mixto que incluya uso habitacional.
- Contar con la Constancia de Alineamiento y Número Oficial del terreno.
- Contar con Constancia de uso de suelo.
- Estar ubicado en zona urbana, semi urbana o rural.
- Contar con los documentos que validen que el terreno tiene los servicios básicos.
- Estar fuera de cualquier zona de riesgo.
- Estar al corriente en el pago de servicios e impuesto predial.
- Tener el título de propiedad individual a nombre del vendedor, libre de gravamen e inscrito en el Registro Público de la Propiedad.
- Si el terreno presenta algún tipo de construcción, ésta no podrá ser mayor al 20% del valor total del avalúo.
- En caso de encontrarse dentro de un desarrollo habitacional, deberá contar con acceso pavimentado y guarniciones (banquetas, camellones y áreas verdes), conforme a las normas estatales y municipales aplicables.
- Cumplir con la superficie mínima del terreno que solicite la localidad, de acuerdo con las disposiciones en materia de construcción y desarrollo urbano.
- Los gastos de titulación no se cobran si el ingreso mensual es de hasta $9,985.00.[2]
Para lograr la compra dedicó mucho tiempo investigando los predios que podían cumplir con todos los requisitos anteriores. Ahí descubrió que la paciencia era buena compañera en la toma de decisiones, y también entendió que iba a ser necesario contratar profesionales para las etapas posteriores.
Pre-construcción: diseño, permisos y crédito hipotecario
A la par de la compra del terreno, Axel decidió dar a su casa un aspecto mediterráneo, el que le parecía más adecuado para la ubicación. Se puso a estudiar y revisar mucho sobre ese estilo constructivo, a la par de contactar a varios arquitectos para que realizaran el diseño o proyecto ejecutivo. Su experiencia no fue grata: aun sin saberlo con certeza, el trato y las condiciones poco claras que recibió le indicaron que se estaban aprovechando de su inexperiencia y juventud.
Continuó la búsqueda hasta encontrar a un arquitecto con mucha experiencia en casas estilo mediterráneo, que le ofreció excelente trato, confianza y condiciones claras. Con él trabajó de la mano hasta concluir un diseño que le gustó, lo que le permitió enfocarse en los trámites gubernamentales de permisos y licencias.
Financiamiento para construir: crédito hipotecario Scotiabank
Con ayuda de tutoriales e información de internet tramitó por cuenta propia todos los permisos y licencias necesarios para iniciar la construcción, mientras buscaba en paralelo el crédito para edificar. Después de investigar sobre fondos y visitar varias instituciones bancarias, se decidió por el crédito "Construye tu Casa" de Scotiabank,[3] que pudo adquirir cumpliendo los siguientes requisitos:
- Edad mínima de 25 años.
- Ingreso mínimo comprobable: $20,000.00.
- Antigüedad mínima: 2 años entre el empleo actual y el anterior.
- Solicitud de crédito.
- Identificación oficial vigente.
- Comprobante de ingresos.
- Comprobante de domicilio.
- Carta de instrucción irrevocable y carta de autorización del trámite (aplica solo para Apoyo Infonavit).
El producto ofrece financiamiento de hasta el 80% del valor físico proyectado de la vivienda, con tasas fijas y plazos de 7 a 20 años. El CAT promedio es de 13.8% sin IVA, calculado al 1° de enero de 2026 y vigente al 30 de junio de 2026.
La decisión de contratar asesoría jurídica especializada
En este punto Axel se dio cuenta de que los aspectos legales y técnicos del proyecto demandaban una experiencia que él no tenía. Se puso a buscar en internet empresas de consultoría especializadas en construcción, tuvo reuniones con un par y al final se decantó por CBJ. Nos comentó que había leído varios de los artículos que publicamos y que eso le ayudó mucho a entender lo que iba a enfrentar durante la ejecución de la obra, y que no podía dejar al azar el futuro del proyecto: si este fracasaba, también se iban sus sueños.
Se tuvieron varias juntas de trabajo analizando la información del proyecto para que todo estuviera completo y poder ejecutar la obra sin interrupciones. Fijamos los requerimientos mínimos que debía cumplir la empresa ejecutora: debida diligencia para verificar su cumplimiento, montos de pago y su calendario, tipos de garantías aceptables, y listado de cumplimiento normativo en materia de seguridad social, REPSE, tiro, manejo y desecho de materiales, entre otros.
Se diseñaron los contratos de obra y de supervisión con alcance colaborativo y preventivo, poniendo en el centro la conclusión de la obra como lo más importante. Se privilegió la prevención de problemas atacándolos de raíz mediante la revisión permanente, detallada, temprana y exhaustiva del proyecto ejecutivo, así como una debida gestión de cambios mediante procesos claros y bien definidos. Porque durante todos estos años hemos aprendido que en todas las ejecuciones de obras siempre hay desviaciones o cambios, imputables a las partes o a causas ajenas. Se privilegió la calidad de la obra y la resolución temprana de disputas y, dado que el presupuesto estaba ajustado, pusimos un tope máximo al valor del contrato.
Un aspecto muy relevante fue que Axel, sin experiencia previa en construcción, aceptó que el contrato de obra siempre tiene cambios voluntarios o involuntarios y que la debida gestión de esos cambios era fundamental para mitigar riesgos e incertidumbre. Este precepto lo hizo suyo y lo aplicaría con frecuencia durante la ejecución.
Contratación: el contrato colaborativo en la práctica
Se eligió a la empresa constructora que cumplió con todos los criterios consensados en la etapa de pre-construcción: se ajustó al precio base y aceptó ser parte del esquema de contrato colaborativo, con gestión de cambios y siempre priorizando la calidad de la obra terminada en el plazo y monto pactados como precio máximo.
El contrato se diseñó a la medida, corto y simple. Se centró en establecer definiciones y disposiciones generales, determinación clara de las responsabilidades y roles de cada una de las partes, costos, procesos simples y transparentes, calendario y forma de pago, control y seguimiento, gestión de cambios, plazos, garantías, seguridad social, resolución temprana de conflictos y otras disposiciones obligatorias y colaborativas.
El contratista aceptó notificar con antelación cualquier discrepancia, deficiencia o error del diseño para que el proyectista lo subsanara y se evitaran retrabajos y sobrecostos. También acordó apegarse a las especificaciones y planos entregados y que, en caso de discrepancia, de forma conjunta se tomaría la mejor decisión para concluir la obra en el plazo y monto pactados. Esta disposición fue crucial para ser la elegida, pero también lo fue la flexibilidad del dueño para aceptar que los proyectos ejecutivos no son perfectos.
El contrato se firmó el 31 de diciembre del año X y la obra debía iniciar el 7 de enero del año siguiente para concluir el 17 de julio, ya que el 1° de agosto el activo debía estar operando, atendiendo al modelo de negocio. Previo a la firma, el contratista entregó las garantías, que fueron validadas correctamente. Todo estaba listo para que Axel diera el banderazo de salida a una realidad que poco antes parecía un sueño.
Construcción: gestión de cambios en obra
El dinero estuvo disponible conforme lo planeado y la obra pudo comenzar en la fecha pactada. Todo marchaba bien hasta que semanas después empezaron a surgir los problemas: se tuvo la necesidad de hacer adiciones de trabajo para ajustar la obra a lo que realmente se quería. Tal como lo anticipamos, Axel pudo vivir en primera fila que las obras son cambiantes a pesar de que todo estaba revisado.
Él y la contratista tuvieron que enfrentar estos problemas con mente abierta y capacidad de adaptación. Se percató de que no es fácil manejar el "ego" negativo de las partes involucradas, pues todos quieren tener la razón e imponer su decisión sobre los demás. Pero Axel tuvo la sensatez y la asesoría legal especializada para manejar adecuadamente cada desviación que se iba presentando.
El resultado final: durante la ejecución de la obra se tuvo alrededor de un 12.5% de desviación al alza de lo presupuestado y la fecha de terminación se desfasó 22 días. Pero la obra se concluyó con éxito.
Lecciones de un emprendedor en construcción
Axel tuvo mucho aprendizaje durante todo este proceso. He aquí los puntos más relevantes que él mismo identificó:
- Tener un estudio de mercado y un modelo de negocio antes de construir es necesario: te ayuda a tomar mejores decisiones en cada etapa.
- La palabra "concesión" tiene mucho significado: durante la ejecución, ambas partes deben conceder algunas cosas para que la relación funcione.
- Administrar una inversión demanda un conocimiento importante y detallado del desglose del costo de la obra.
- Dedicar más tiempo a la fase de diseño con el arquitecto permite aprovechar mejor el área construida y evitar adiciones costosas.
- Tener una supervisión proactiva y no testimonial marca la diferencia entre anticipar problemas y reaccionar a ellos.
- Mejorar el porcentaje de desviación es un objetivo que empieza desde la pre-construcción, no durante la obra.
Por nuestra parte, agradecemos y nos sentimos honrados por la oportunidad de ser parte de este proyecto, aportando nuestra experiencia y conocimiento en derecho de la construcción para que se lograra la meta. Estamos seguros de que vendrán más éxitos y beneficios para Axel, que se atrevió a emprender en este fascinante mundo de la construcción.
Preguntas frecuentes sobre emprendimiento en construcción
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¿Puede alguien sin experiencia en construcción emprender un proyecto de obra privada?
Sí, pero requiere rodearse del equipo correcto: un arquitecto confiable, una empresa constructora que acepte un contrato colaborativo y un asesor jurídico especializado en derecho de la construcción. La experiencia técnica se suple con profesionales; la falta de asesoría legal es el riesgo más frecuente y costoso.
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¿Qué es el Crediterreno de Infonavit y para qué sirve?
Es un crédito del Infonavit destinado exclusivamente a la compra de terrenos habitacionales. Permite a los derechohabientes adquirir suelo urbano, semi urbano o rural con servicios básicos para después construir gradualmente su vivienda. Requiere relación laboral vigente y cumplir los lineamientos del terreno establecidos por el Instituto.
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¿Qué permisos se necesitan para construir una casa en México?
Los permisos varían según el municipio, pero en general se requiere: licencia de construcción, alineamiento y número oficial, uso de suelo, factibilidad de servicios (agua, drenaje, luz) y, en zonas costeras, autorización de la Secretaría de Marina (SEMAR) o la Semarnat según la proximidad a la zona federal marítimo-terrestre. Se recomienda iniciar los trámites en paralelo al diseño del proyecto ejecutivo.
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¿Qué es un contrato colaborativo en obra privada?
Es un modelo contractual que pone en el centro la conclusión exitosa de la obra, por encima del interés individual de cada parte. Incluye gestión de cambios mediante procesos claros, resolución temprana de disputas, supervisión proactiva y precio máximo pactado. Reduce significativamente los conflictos durante la ejecución y mitiga el riesgo de sobrecostos.
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¿Cuánta desviación de presupuesto es normal en una obra?
En obra privada residencial, una desviación de entre el 10% y el 15% es frecuente, especialmente cuando el proyecto ejecutivo no se revisó exhaustivamente antes del inicio. Con una buena gestión de cambios y una revisión temprana del proyecto, es posible reducir esa desviación al 5% o menos. En el caso de Axel, la desviación fue del 12.5%, acompañada de 22 días de retraso, ambos dentro de rangos manejables gracias al contrato colaborativo.
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¿Qué es el REPSE y por qué es importante en contratos de obra?
El REPSE (Registro de Prestadoras de Servicios Especializados u Obras Especializadas) es el registro obligatorio que deben tener las empresas contratistas ante el IMSS. Verificar que la empresa constructora tenga su REPSE vigente protege al dueño de la obra de contingencias en materia de seguridad social que, de no cumplirse, pueden derivar en responsabilidades solidarias.
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