CONSTRUCCIÓN DE PROYECTOS INMOBILIARIOS. EL CASO EVERGRANDE.
I. Introducción. II. Evergrande, primeros pasos. III. Un modelo de negocio muy usado en el mundo. IV. Evergrande y su camino a la crisis. V. Lecciones aprendidas.
I. Introducción.
Una de las necesidades primarias del ser humano es la vivienda, por lo que el negocio inmobiliario resulta ser muy atractivo pues atiende esa necesidad primigenia. Las empresas constructoras tradicionalmente son las que lideran este tipo de negocios y el caso de la compañía china Evergrande no es la excepción, su modelo de negocio radica en comprar terrenos, diseñar un complejo inmobiliario y empezar a venderlo desde antes que se inicie la construcción, la inversión en la construcción se realiza mediante deuda más los recursos obtenidos de la preventa de los inmuebles a los compradores finales.
II. Evergrande, primeros pasos.
Evergrande Real Estate Group nace en el año de 1996 en la ciudad de Guangzhou, China[1], su fundador es Xu Jiayin[2]. El primer gran negocio de la compañía se genera en 1997 cuando compran un terreno perteneciente a una antigua fábrica de pesticidas y sobre el mismo edifican el complejo residencial “Jinbi Garden”, vendiendo inmediatamente 323 departamentos.[3] ¿Por qué tuvo tanto éxito en la venta de los departamentos? Acorde con el diario mexicano “El financiero”, en el año 1998 “…China creó un mercado inmobiliario en todo el país después de restringir estrictamente las ventas privadas durante décadas, solo un tercio de su población vivía en pueblos y ciudades. Ahora lo hacen casi dos tercios, lo que aumenta la población urbana en 480 millones…”[4].
Con datos obtenidos del sitio web de EVERGRANDE.
III. Un modelo de negocio muy usado en el mundo.
El modelo de negocio inmobiliario tiene, entre otras cosas, los siguientes componentes:
- Estudio de mercado
- Plan de negocio
- Adquisición o aportación del terreno
- Inversión en el Diseño o proyecto ejecutivo
- Financiamiento
- Pre-construcción.
- Preventa
- Construcción
- Finalización y entrega
A continuación, destacaremos algunos aspectos de cada uno de estos componentes, la tierra es el elemento fundamental del negocio, su obtención es resultado de la visión mas aguda y fina del líder del negocio, pues se debe conseguir a bajo costo y en las mejores ubicaciones, se deben analizar los planes de desarrollo de las poblaciones para explorar los posibles sitios en busca de información, antes de adquirir la tierra se necesita un análisis profundo de la situación legal del predio para no tener problemas con la propiedad, muchas veces la tierra resulta ser el éxito o fracaso del mismo proyecto. El estudio de mercado se necesita para determinar, entre otras cosas, la viabilidad de la ubicación del proyecto, la oferta y demanda en la ubicación seleccionada, los aspectos sociales y económicos de su población más toda la información necesaria sobre la zona elegida, todo con el fin de determinar la finalidad y tipo de construcción mas rentable. Muchas empresas utilizan una EPE -empresa de propósito específico- como empresa del proyecto. Una vez que la empresa tiene el predio elegido, legalmente asegurado y determinado el tipo de construcción mas rentable, se procede con la inversión inicial en el proyecto ejecutivo o diseño el cual nos arrojará el costo de construcción del inmueble, con el proyecto ejecutivo se tramitarán los permisos y licencias necesarias para la construcción del inmueble y de este se sacarán todos los datos económicos para el modelo de negocio en el cual se deben incluir impuestos, trámites y todos los gastos en que se incurra, en algunos negocios inmobiliarios se requiere de una fase de inversión en la pre-construcción como la fachada del desarrollo, una casa o departamento muestra o vialidades, el financiamiento del desarrollo inmobiliario se puede estructurar de diferentes maneras:
- Capital propio + crédito
- Capital propio + crédito
- Capital propio + preventa + crédito
- Preventa + crédito
- Levantamiento de capital en mercado financiero (IPO)
- Plataformas fintech de crowfundind[5]
En la fase de planeación y atendiendo a la complejidad del desarrollo, se determinará si la construcción la hará la propia empresa desarrolladora o contratará a empresas constructoras locales para minimizar los costos y trasladar el riesgo de la construcción a terceros, muchas veces se contrata a varias empresas para mitigar el riesgo. En todo caso, si se utiliza este método, contar con una asesoría especializada en el contrato de construcción, sus anexos y los procesos de control y seguimiento contractual y la debida diligencia en la selección de las empresas contratistas serán cruciales para mitigar el riesgo de incumplimiento en esta fase de construcción. Las construcciones deben contar con un estricto control de la calidad para evitar reclamaciones futuras, como fue el caso del ejercicio de la primera acción colectiva ejercitada en México por la Procuraduría Federal del Consumidor -PROFECO- demandando a una empresa inmobiliaria por los defectos de construcción de sus viviendas[6][7]
IV. Evergrande y su camino a la crisis.
Entendido lo anterior, veremos las razones que llevaron a una gran empresa como Evergrande a estar en una situación de impago de deuda que pone en graves aprietos no solo a dicha empresa, sino también a sus acreedores y otros jugadores.
Algunos datos clave de este gigante constructor asiático[8]:
- Posee mas de 1300 desarrollos inmobiliarios en China.
- Evergrande tiene una deuda de $300 mil millones USD.
- Alrededor de 12 millones de propietarios viven en propiedades construidas por Evergrande.
- Evergrande administra suficiente terreno para cubrir toda el área de Manhattan.
- Evergrande es indirectamente responsable de 3,8 millones de puestos de trabajo
- La deuda de Evergrande equivale al 2% del PIB de China
Ya desde el año 2012 un reporte de Citron Research atribuido presuntamente a Andrew Left[9] señala que desde entonces la compañía es insolvente, que su modelo de negocios es insostenible (preventa + crédito), precios bajos, una deteriorada condición financiera y activos sustancialmente exagerados, en agosto del 2017 Evergrande se compromete a reducir su deuda, en el 2018 el banco central chino lo pone en la mira como una posible causa de riesgo al sistema financiero, entre 2020 y 2021 suceden varios eventos que ponen en el horizonte la crisis.
- Nuevo plan de disminución de deuda.
- Debido al coronavirus las ventas de sus propiedades caen drásticamente
- La empresa ofrece descuentos de hasta el 30% en la venta de propiedades
- Entre noviembre del 2020 y enero del 2021 Evergrande obtiene 5200 millones de dólares en dos ofertas públicas iniciales
- Ventas parciales de activos
- Problemas judiciales con el China Guangfa Bank
- Bancos de Hong Kong se niegan a otorgar nuevos préstamos a sus clientes
- China cambia la regulación inmobiliaria obligando a los desarrolladores a vender solo construcciones totalmente terminadas, es decir se elimina la preventa, esto es un cambio de fondo de la política del país, recomendamos la excelente entrevista a Alicia García-Herrero, economista en jefe de Natixis en Hong Kong[10].
- Suspensión de obras de construcción
- La empresa enfrenta falta de liquidez y riesgo de incumplimiento por la suspensión, solicita prorrogas para el pago de deuda.
- Evergrande incumple el pago de 83,5 millones de dólares en intereses a sus acreedores.[11]
V. Lecciones aprendidas.
Cada empresa dependiendo del tamaño y condición financiera observará los problemas citados, desde una diferente perspectiva, sin embargo, todas en algún momento pasaron o pasarán por alguno de ellos, el equilibrio es la palabra que nos debe guiar en el negocio inmobiliario, el riesgo de anclar el negocio en la deuda debe ser manejable, de lo contrario la deuda se “comerá” las utilidades, equilibrio generado por lograr la construcción total del inmueble sin depender del resultado de la pre-venta asegura que los clientes van a recibir lo que compran en plazo pactado, la planeación exhaustiva es la clave para obras de calidad que se construyan en los plazos y montos planeados, todos los imprevistos y desviaciones impactan al tiempo y costo de la obra y en consecuencia afectarán directamente a las utilidades.
El plan de crecimiento de las empresas pequeñas y medianas tendrá que revisarse a la luz de las experiencias de las empresas gigantes, Es necesaria la revisión de los cambios en las políticas sobre vivienda y desarrollo de cada país donde se construye, para reorientar los planes de negocio y crecimiento de las empresas, un exhaustivo y vigilado plan de endeudamiento para el crecimiento, política interna anticorrupción, equipos especializados de ingeniería y legales para la planeación de sus obras serán cruciales para mantener el crecimiento. Por otro lado, las grandes empresas tendrán que auditar sus procesos y revisar sus finanzas, para evitar graves problemas como los que actualmente enfrenta Evergrande.
CBJ S.C.
[1] Obtenido del sitio web de Evergrande. https://mobilesite.evergrande.com/en/about.aspx?tags=5
[2] Obtenido del sitio web de BBC. https://www.bbc.com/mundo/noticias-58659647
[3] Obtenido del sitio web https://lemexico.mx/2021/09/24/mundo/china-xu-jiayin/
[4] Suplemento Bloomberg Businessweek publicado el 23 de septiembre del 2021 obtenido de internet en la siguiente dirección electrónica: https://www.elfinanciero.com.mx/bloomberg-businessweek/2021/09/23/evergrande-y-la-prueba-de-estres-que-nadie-queria/
[5] https://www.briq.mx/proyectos https://expansive.mx https://www.m2crowd.com
[6] Obtenido del sitio web de la revista obras de grupo expansión https://obras.expansion.mx/construccion/2018/08/29/urbi-pagara-634-mdp-a-consumidores-por-reclamos-ante-la-profeco
[7] http://acolectivas.profeco.gob.mx
[8] Datos obtenidos del sitio web INSIDER. https://www.businessinsider.com/what-is-evergrande-china-real-estate-giant-scale-perspective-2021-9?r=MX&IR=T#3-around-12-million-homeowners-live-in-properties-built-by-evergrande-4
[9] Obtenido de la siguiente dirección electrónica https://cdn.gmtresearch.com/public-ckfinder/Short-sellers/Citron%20Research/Evergrande%20Citron%20presentation.pdf
[10] Obtenida de la siguiente dirección electrónica. https://www.rfi.fr/es/economia/20210924-china-evergrande-alicia-garcia-guerrero-natixis-asia-inmobiliario-economia-mundial
[11] Datos obtenidos de https://www.reuters.com/business/china-evergrandes-snowballing-debt-crisis-2021-09-14/
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